昆明市出售公有住宅暂行办法

昆明市出售公有住宅暂行办法

（1993年9月21日昆政复（1993）63号）

为缓解居民的住房困难，改善住房条件，正确引导消费，根据国务院关于住房制度改革的有关精神，结合昆明市的实际情况及昆明市房改方案，制定本暂行办法。

一、公有住房出售范围
1、凡我市四区城镇范围内和工矿区域内，房地产权归属明确并持有产权证的单位自管成套公有住房，经本单位提出，上级主管部门审核，昆明市房改办批准，可以向职工出售。房管部门直管公房，经四区房管部门提出意见，市房管局审核、市房改办批准后方可出售。
2、下列公有住房暂不出售：
（1）已列入近期改造建设规划的住房；
（2）具有历史文化名城保护价值的住房；
（3）地处临街的低层住房；
（4）适宜改造为商业营业用房的住房；
（5）严惩损坏，需要进行大量修缮的住房；
（6）与办公、教学和生产、试验区分不开的住房；
（7）政府或产权单位认为不宜出售的住房；
（8）产权不清或属于落实政策的住房；
（9）属于违章建筑或无照建筑的住房；

二、出售对象
1、有本市四区正式城镇户口的职工和居民，可以按房改售价购买一套住房，但每户只能享受一次。
2、住户对现有住房优先购买权。空关房应优先卖给予无房户，拥挤户和不方便户。
3、新建住房和出售对象为符合分房条件的职工和居民。
4、科技人员及党政机关干部响应市委市政府号召奔赴经济建设主战场的，与原单位职工购房条件同等。

三、出售公有住房面积计算
出售住房一律按建筑面积计算。建筑面积按《住宅建筑设计规范》的规定计算（不含公用部分）。

四、房屋售价
1、新房以住房本身建筑平均造价和征地拆迁补偿费为标准价，旧房以住房建筑的重置价为标准价（即以上一年新建同类住宅的建筑平均造价和征地拆迁费计算）。
在房改起步阶段，征地和拆迁补偿费可由单位适当负担。新建砖混结构普通设备装修标准的单元套房，每平方米售价为200元。新建钢混结构的普通装修标准化的单元套房，每平方米售价为210元。旧房每平方米售价低于120元的，按120元出售或不出售（住宅结构等级详见附件一）。
2、售房的价格按房屋成新、地段、结构、楼层、室内装修设备等不同因素加减计算。层高超过2．9米的，每超过0．1米加价1％。
实际售价（每平方米）＝售价×成新系数（1－折旧率）×环境系数×楼层系数×室内装修设备系数。
应付房款=每平方米实际售价×标准面积＋超标面积房款
折旧率：1992年12月31日以前投入使用的住宅原则上每年折旧2％。
环境系数见附件二，楼层系数见附件三，室内装修设备系数见附件四。
3、出售的公房应先评估，后出售，具体售价经昆明房地产评估事务所评估后执行。
4、售房价格，每年由昆明市房改办公室会同物价、房地产、财政部门核定公布。

五、购房办法
1、职工购买的住房在规定面积内的，按房改售价购买，超过规定面积的部分加价出售。
2、职工按房改售价购买的标准，按云政发（1984）228号文件计算。每套建筑面积超过11～20平方米的，其超过部分按实际售价以11平方米为起点加价50％，超过21平方米的，以11平方米为起点按市场价购买。
3、已领过修房、建房补贴费用，购买过房改售价住房的，如需再购买房屋的，只能按市场价购房。
4、职工按房改售价购买的房屋免征一次性契说，暂免土地使用税或使用费，售房单位免交营业税。
5、产权单位在住房出售后，对留存的部分产权，仍然可以继续提取折旧费、大修理费。

六、付款规定
1、一次付清房款的（一年内付清全部房款为一次付款），减收应交房款的20％，但首次必须交付房款的50％。
2、分期付款的新房须在15年内，旧房须在10年内全部付清房款。实行分期付款的，首次付款不得少于应付房款总额的30％，每多付10％，按应交房款减收2．5％。剩余部分须按月交付，每月付款不得少于付款期内的月平均数。欠款需支付利息。利率暂定：五年期以内月利率3．6‰，六至十年期月利率4．8‰，十一至十五年期月利率6‰。
实行分期付款的本单位职工，由单位在职工本人每月工资中扣除；调离单位的职工，由房屋产权单位委托其所在单位代扣，并定期划给产权单位。

七、售后管理
1、职工按房改售价购买的住房，付清房款后应向房屋所在地的产权监理部门申请办理房产共有权保持证。按房改售价购买的房屋，购买者拥有部分产权，享有占有权、使用权、有限处分权和有限收益权。购买的房屋可以继承，不能赠与和改变用途。购买者与原产权单位的产权比例，按实际售价占商品住宅成本的比例确定。房改起步阶段，个人产权比例应占40％，并在产权证上注明。
2、购房者领取房产证五年之后，可以按规定出租和出售，原产权单位有优先租用权和购买权。所得收益扣除有关税费后按产权比例分配。出售出租时须经原产权单位同意，房产交易管理部门批准。
3、公有住房售后的管理和维修，按《昆明市公有住房售后维修管理暂行办法》的规定执行。
4、购房者在未付清购房款期间，如出现调离本市、出国定居或去世等情况时，可由其继承人或代理人继续付款。如原购房者不需该房时，应退还原出售单位，其购房款扣除房屋折旧费后，退还原购房者。如购房者去世又无继承人，其房屋由出售单位负责收回。
5、购房者购房后，应将原租用的公房退还产权单位。不退者，按超标加租的规定执行。

八、出售公有住宅办理程序
1、由售房单位填写“昆明市城镇住房制度改革单位公有住房出售计划申请表”一式三份，报经主管部门同意后连同房屋平面图、竣工证件、房产所有证（复印件）一并报市房改办审批。
2、房改办将批准的购房申请表转“昆明房地产评估事务所”统一评估定价。
3、申请单位根据评估结果组织购房户填写购房申请和签订售购协议，报市房改办批准。
4、售房单位按批准的售购协议书向购房者收款、开具云南省收款专用发票，房改办实施监督。
5、售房单位按栋收集整理购房申请书、售购协议、付款收据等，向房屋产权管理部门申请办理购房者的房产证。

九、本办法自1993年10月1日起执行，由昆明市住房制度改革领导小组办公室负责解释。

附件一： 住房结构等级标准

钢混：全部或承重部分为钢筋混凝土结构，外装修好、设备比较齐全。
砖混一等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重结构，外墙部分水涮石，水泥挂面或涂料粉涮，设有阳台，内外设备齐全的单元式住宅。

附件二： 出售公有住房的环境系

┌──┬─────────┬─────────────────────┐
│类别│        系数      │                    环境                  │
├──┼─────────┼─────────────────────┤
│一类│1                │环城路以内地段以及环城沿线的新小区和住宅群│
│    │                  │。如：东华、董家湾小区、豆腐营小区、南窑片│
│    │                  │居住区等。                                │
├──┼─────────┼─────────────────────┤
│二类│0．95          │一类区段以外的近郊区，以及郊区区所在地和各│
│    │                  │企事业单位的生活区等。                    │
├──┼─────────┼─────────────────────┤
│三类│0．90／0．94│二类以外的地区                            │
└──┴─────────┴─────────────────────┘

附件三： 出售公有住宅楼层系数

单位：％

┌───────┬──┬──┬──┬──┬──┬───────────┐
│ 调     总    │ 三 │ 四 │ 五 │ 六 │ 七 │                      │
│    节    层  │ 层 │ 层 │ 层 │ 层 │ 层 │       高    层       │
│      系    数│ 数 │ 楼 │ 楼 │ 楼 │ 楼 │                      │
│层次     数   │    │    │    │    │    │                      │
├───────┼──┼──┼──┼──┼──┼───────────┤
│    底  层    │99  │98  │97  │97  │97  │          96          │
├───────┼──┼──┼──┼──┼──┼───────────┤
│    二  层    │103 │102 │102 │101 │101 │          98          │
├───────┼──┼──┼──┼──┼──┼───────────┤
│    三  层    │98  │103 │103 │103 │103 │         100          │
├───────┼──┼──┼──┼──┼──┼───────────┤
│    四  层    │    │97  │103 │103 │103 │         100          │
├───────┤    └──┼──┼──┼──┼───────────┤
│    五  层    │          │96  │102 │102 │                      │
├───────┤          └──┼──┼──┤                      │
│    六  层    │                │94  │101 │五层到倒数第二层为102 │
├───────┤                └──┼──┤                      │
│    七  层    │                      │93  │                      │
├───────┼──┐                └──┼───────────┤
│    顶  层    │    │                      │          92          │
└───────┴──┴───────────┴───────────┘

附件四： 出售公有住宅装修设备系数

一类：系数1．01为起点，条件是：钢混、砖混结构的单元式住宅，一套房内有厕所或浴室、厨房等，房间经过装修处理。如：水磨石、地砖等地坪、墙面贴墙纸、打平顶、双门、双窗、有鞋柜等室内设备和装修。
装修费每套500－－1000元者系数为1．01。
装修费每套1001－－1500元者系数为1．02。
装修费每套1501－－2000元者系数为1．03。
装修费每套2001－－2500元者系数为1．04。
装修费每套2501－－3000元者系数为1．05。
以此类推每超过500元增加系数0．01（即加价百分之一）。
二类：系数1，条件是：钢混大板房或砖混结构单元式住宅，一套设有独立的厨房和厕所，厨房设有固定的碗柜（架）或格板，厕所内设有沐浴设施或预留面积。内墙普通白灰砂浆粉刷，楼地面为普通水泥地面，厕所、厨房为水磨石地面，设沐浴的厕所有水磨石墙裙或磁砖墙裙。
三类：系数0．95，条件是：砖混结合的单元式住宅，每套房内有独立厨房、厕所、水电到房，内墙一般做普通石灰砂浆粉恻，楼地面为普遍水泥地面。厕所、厨房为普遍水泥地面和普遍墙壁或无墙裙。