上海市公有住房差价交换试行办法

上海市公有住房差价交换试行办法

（1999年1月19日上海市人民政府发布）

第一条 （目的）
为了规范公有住房差价交换活动，引导居民改善居住条件，活跃房地产二、三级市场，制定本办法。

第二条 （适用范围）
本办法适用于本市行政区域内居民承租的公有住房的差价交换（以下统称差价换房）。

第三条 （管理部门）
上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市差价换房的主管部门。区、县房地产管理部门负责所辖区域内差价换房的管理工作，业务上受市房地局领导。
区、县房地产交易管理机构负责本区、县范围内差价换房手续的具体管理工作。

第四条 （差价换房的原则）
差价换房应当遵循自愿、公平和有偿的原则。

第五条 （差价换房方式）
差价换房可以采取下列方式：
（一）公有住房承租权与公有住房承租权的交换；
（二）以公有住房承租权交换商品住房或者其他住房所有权；
（三）有偿转让公有住房承租权后，购买商品住房或者其他住房。

第六条 （差价换房方式的适用）
凡独用成套的公有住房，其承租权不得采取本办法第五条第（二）、（三）项规定的方式进行差价换房。

第七条 （不得差价交换的公有住房）
下列公有住房不得进行差价交换：
（一）整幢独用的花园住宅；
（二）属部队、宗教团体所有或者在学校校园内的；
（三）产权不明晰的；
（四）在户籍冻结地区内的；
（五）已列入本市危棚简屋改造或者住房成套改造计划的；
（六）承租人拖欠租金尚未结清或者有违章搭建尚未处理的；
（七）已进入行政处罚程序，或者因纠纷已进入诉讼、仲裁程序的；
（八）需要用于落实私房政策的；
（九）依法应当由出租人收回的。

第八条 （差价换房的前提条件）
公有住房的承租人需要差价换房的，应当事先征得同住成年人的同意。

第九条 （差价换房的限制）
差价换房不得造成当事人新的居住困难。
无本市城镇常住户口的个人不得通过差价换房取得公有住房承租权；差价换房的户籍管理，按照国家和本市的有关规定执行。

第十条 （差价换房的价格）
差价换房的价格由当事人双方协商议定。

第十一条 （差价换房合同）
差价换房应当订立书面合同。
差价换房合同的示范文本由市房地局制定。差价换房的当事人应当参照示范文本订立合同。

第十二条 （差价换房的手续）
差价换房的当事人应当自合同订立之日起10日内，按照下列规定办理差价换房手续：
（一）交换承租权的公有住房在同一区、县范围内的，到公有住房所在地的区、县房地产交易管理机构办理；交换承租权的公有住房不在同一区、县范围内的，到价格高的公有住房所在地的区、县房地产交易管理机构办理。
（二）以公有住房承租权交换商品住房或者其他住房所有权的，到商品住房或者其他住房所在地的区、县房地产交易管理机构办理。
（三）有偿转让公有住房承租权的，到公有住房所在地的区、县房地产交易管理机构办理。

第十三条 （办理差价换房手续提交的文件）
当事人办理差价换房手续时，应当向房地产交易管理机构提交下列文件：
（一）差价换房合同；
（二）同住成年人签字同意差价换房的书面证明；
（三）租用公有住房凭证或者房地产权证书；
（四）户籍证明。

第十四条 （征询意见）
房地产交易管理机构收到差价换房当事人提交的文件后，应当书面征询公有住房出租人或者出租人委托的物业管理企业的意见。
出租人或者出租人委托的物业管理企业应当自收到征询意见单之日起7日内给予书面答复。不同意差价换房的，应当说明理由；逾期不答复的，视作无异议。

第十五条 （处理时限和要求）
房地产交易管理机构应当自收到差价换房当事人提交的文件之日起20日内完成处理工作。对符合条件和手续的，应当出具准予差价换房的书面证明；对不符合条件或者手续的，应当作出不予差价换房的决定，并书面通知当事人。

第十六条 （变更租赁关系）
取得公有住房承租权的当事人应当自收到房地产交易管理机构准予差价换房的书面证明之日起7日内，持有关文件向出租人或者出租人委托的物业管理企业办理公有住房租赁关系的变更手续。

第十七条 （所有权的变更登记）
以公有住房承租权交换商品住房或者其他住房所有权的，房地产交易管理机构应当在完成差价换房手续处理工作后，将有关文件移送房地产登记机构办理商品住房或者其他住房所有权的变更登记手续。

第十八条 （有偿转让价款的使用限制）
当事人有偿转让公有住房承租权的，房地产交易管理机构应当将其转让所得价款存入公有住房所在地的区、县房地产管理部门指定的银行，由银行开具购房存款单。
购房存款单应当专项用于购买商品住房或者其他住房，不得转让、质押；3年之内不得兑取现金。
当事人购买商品住房或者其他住房的，有关银行应当按照购房合同的约定，将购房存款单的款额转移支付；转移支付后的余额部分，可以由当事人以现金方式提取。

第十九条 （差价换房的税费）
市或者区、县有关部门、房地产交易管理机构应当按照有关规定收取差价换房的税、费。

第二十条 （公有住房承租权担保合同的订立）
以公有住房承租权设定担保的差价换房当事人，应当与债权人订立书面担保合同。

第二十一条 （公有住房承租权担保合同的登记）
公有住房承租权担保合同订立后，当事人应当向公有住房所在地的区、县房地产登记机构办理担保合同登记。
担保合同自登记之日起生效。

第二十二条 （担保所得款项的使用限制）
以公有住房承租权设定担保所得的款项，必须专项用于支付取得该公有住房承租权的价款，不得挪作他用。

第二十三条 （再作担保的限制）
已设定担保的公有住房承租权不得再作担保。

第二十四条 （公有住房权属性质）
差价换房后，公有住房所有权的权属性质不变。

第二十五条 （共用部位的使用）
差价换房后，公有住房中的共用部位仍维持原来的使用状况。

第二十六条 （拆迁安置）
差价换房后，公有住房因城市建设需要拆迁的，仍按照本市居住房屋拆迁安置的有关规定，对公有住房承租人进行安置。

第二十七条 （租金的交纳）
差价换房后，取得公有住房承租权的当事人仍应当按照本市规定的公有住房租金标准支付租金。租赁期间，本市公有住房租金标准调整的，应当按照调整后的租金标准支付租金，但不再计算住房面积超标准部分增加的租金。

第二十八条 （继续承租）
按照本办法第五条第（二）、（三）项规定的方式取得公有住房承租权的当事人，丧失民事行为能力、死亡或者其户籍迁离本市的，可以由其有本市城镇常住户口的配偶或者直系亲属继续承租，但同住人仍享有居住权。
继续承租的个人可以由当事人指定；当事人未指定的，可以参照财产继承顺序确定。

第二十九条 （试行日期）
本办法自1999年3月1日起试行。市人民政府以前发布的有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。